Adjudicação Compulsória Extrajudicial
Celebrou um contrato de compromisso de compra e venda, pagou o preço, mas nunca recebeu a escritura definitiva? Desde a Lei nº. 14.382/2022, é possível obter a adjudicação compulsória de imóveis com o apoio dos cartórios, sem a necessidade de processo judicial.
O que é adjudicação compulsória?
Denomina-se adjudicação compulsória o procedimento destinado a transferir a propriedade de uma coisa que foi prometida à venda ou à permuta, quando o promitente descumpre a obrigação de celebrar o contrato definitivo.
Ao celebrar um compromisso de compra e venda ou um compromisso de permuta, as partes se obrigam, desde que não haja cláusula de arrependimento, a celebrar o contrato definitivo (compra e venda ou permuta), e possibilitar a transmissão da propriedade. Se o promitente adquirente cumpre todas as suas obrigações, mas o promitente alienante não celebra o contrato definitivo, pode o prejudicado exigir a adjudicação da coisa em seu favor.
É possível a adjudicação compulsória sem um processo judicial?
Sim. Anteriormente à Lei nº. 14.382/2022, apenas o juiz, após a tramitação de um processo judicial contencioso, poderia decretar a adjudicação compulsória, mediante mandado que seria registrado no Oficial de Registro de Imóveis. Com a inclusão do art. 216-B na Lei nº. 6.015/73, passou a ser possível a realização do procedimento na via administrativa, sem a necessidade de processo judicial. O procedimento é feito inteiramente com o auxílio de cartórios, com total segurança e previsibilidade.
Preciso de advogado?
Sim. Nos termos do art. 216-B da Lei nº. 6.015/73, a petição endereçada ao Oficial de Registro de Imóveis deverá ser subscrita por advogado, munido de procuração bastante, ou defensor público. O procedimento não pode ser realizado sem a participação desse profissional.
Quais são os requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial?
Cada caso demanda análise individualizada, já que os requisitos deverão observar, além dos previstos na legislação civil, aqueles convencionados entre as partes no contrato celebrado. Contudo, é possível delinear alguns requisitos básicos:
Contrato de compromisso de compra e venda ou permuta celebrado por escrito, e, se for o caso, as respectivas cessões ou promessas de cessão, também escritas;
Cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade do compromisso;
Comprovação do pagamento integral do preço convencionado, e do cumprimento de todas as obrigações contratuais de responsabilidade do promitente adquirente;
Inadimplemento do promitente vendedor ou permutante em celebrar o negócio jurídico definitivo, outorgando a escritura pública;
Recolhimento do imposto de transmissão incidente (ITBI), que pode ser feito anteriormente ao registro.
O compromisso de compra e venda precisa estar registrado?
Não. Em conformidade com a Súmula nº. 239, do Superior Tribunal de Justiça, a realização da adjudicação compulsória, seja na via judicial ou extrajudicial, independe do prévio registro do instrumento.
Como funciona o procedimento?
A fim de melhor ilustrar a forma de processamento do requerimento, confira a lista de etapas previstas, desde a demonstração do interesse até o efetivo registro:
O interessado, em posse da documentação comprobatória, contrata um advogado de sua confiança.
O advogado analisa a documentação e confirma a viabilidade do procedimento de adjudicação compulsória;
Com a documentação, o interessado comparece ao tabelião de notas de sua livre escolha, e solicita a elaboração de ata notarial que ateste a presença dos elementos autorizadores da adjudicação compulsória;
O advogado redige uma petição, endereçada ao Oficial de Registro de Imóveis competente, expondo os fatos e o direito, e requerendo a declaração e o registro da usucapião. À petição devem ser anexados todos os documentos comprobatórios, bem como a procuração e a ata notarial.
O Oficial de Registro de Imóveis promoverá a notificação pessoal dos proprietários tabulares e demais titulares de direitos reais sobre o imóvel, para que cumpram a obrigação de outorgar a escritura definitiva ou apresentem impugnação;
Não havendo impugnação, e estando em ordem a documentação, o Oficial de Registro de Imóveis decidirá, autorizando a adjudicação compulsória e notificando o interessado a comprovar o recolhimento do imposto de transmissão devido;
Recolhido o imposto, o Oficial promoverá o registro da aquisição;
Sendo indeferida a adjudicação compulsória extrajudicial, a parte poderá requerer ao Oficial a suscitação de dúvida, que será dirimida pelo Juiz Corregedor Permanente.
Posso solicitar digitalmente?
Sim, o requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial pode ser apresentado de forma digital, por meio do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis - ONR, no portal acessível ao final desta página.
O requerimento deve estar assinado digitalmente pelo advogado. A ata notarial também deve ser apresentada em formato digital, com assinatura do tabelião de notas ou escrevente autorizado. Os demais documentos, se não forem digitais, devem ser desmaterializados por tabelião de notas.