Excussão Extrajudicial da Hipoteca
A partir da promulgação da Lei nº. 14.711/2023, passou a ser possível a execução extrajudicial das garantias hipotecárias, diretamente em cartório, desde que haja previsão contratual. O procedimento, célere e seguro, traz maior segurança e eficiência às garantias hipotecárias e ao fluxo de crédito.
O que é hipoteca?
Nos termos do Código Civil, hipoteca é um direito real de garantia, incidente sobre bens imóveis e outros bens expressamente arrolados na legislação (como aeronaves e embarcações). A hipoteca afeta o bem à garantia do cumprimento de alguma obrigação, seja do próprio hipotecante, seja de terceiro.
Em caso de inadimplemento da obrigação, o credor hipotecário pode excutir a hipoteca, levando a coisa a leilão e utilizando o produto da arrematação para satisfazer seu crédito. Além disso, o registro da hipoteca assegura que o valor do bem hipotecado será, preferencialmente, utilizado para satisfazer aquela dívida, o que garante maior segurança ao crédito.
É possível excutir a hipoteca sem um processo judicial?
Sim. Anteriormente, apenas o juiz, em um processo judicial contencioso, poderia determinar a excussão da hipoteca e o leilão do imóvel hipotecado em hasta pública. Com a Lei nº. 14.711/2023, passou a ser possível a realização desse procedimento extrajudicialmente, tal como ocorre com a alienação fiduciária. O procedimento é feito inteiramente com o auxílio de cartórios, com total segurança e previsibilidade.
Preciso de advogado?
Não. A lei não exige que o credor esteja assistido por advogado para a realização do processo de excussão extrajudicial da hipoteca. Contudo, a depender da complexidade do caso e das peculiaridades concretas, essa assistência pode ser recomendável.
Há alguma restrição?
Nos termos do art. 9º da Lei nº. 14.711/2023, a excussão extrajudicial apenas é possível se houver expressa previsão no título constitutivo da hipoteca ou em aditivo devidamente registrado, com a transcrição do conteúdo dos dispositivos legais essenciais. Além disso, o procedimento não se aplica às operações de financiamento da atividade agropecuária, por expressa disposição legal.
Como funciona o procedimento?
O procedimento de excussão extrajudicial da hipoteca é regido pelo art. 9º da Lei nº. 14.711/2023. Com o requerimento do credor, instruído com planilha de apuração do saldo devedor, o Oficial realizará a intimação do devedor e, se for o caso, dos terceiros hipotecantes. Após a intimação, eles terão o prazo legal para satisfazerem o débito e purgarem a mora, sob pena de excussão da hipoteca.
Transcorrendo o prazo sem pagamento, o Oficial aguardará o requerimento do credor para averbação desse fato na matrícula do imóvel. Quando isso ocorrer, procederá à qualificação rigorosa do pedido, verificando, inclusive, a existência de outros direitos reais de garantia. Em caso de múltiplas hipotecas registradas, caberá ao Oficial notificar os demais credores e organizá-las para uma excussão conjunta, segundo a preferência de cada dívida.
Após a averbação, terá o credor o prazo de 60 (sessenta) dias para realização de leilões públicos do imóvel hipotecado, o qual poderá ser arrematado, similarmente com o que ocorre na excussão da propriedade fiduciária. Em caso de lance vencedor, o procedimento será remetido ao tabelião de notas, para lavratura de ata notarial de arrematação, com conferência da legalidade e regularidade de todo o procedimento. Essa ata servirá como título para o registro da arrematação.
Se não houver lance vencedor, será realizado segundo leilão. Frustrado este, o credor poderá optar por se apropriar da coisa hipotecada, pelo valor mínimo admissível no leilão. Nesse caso, não terá que devolver ao hipotecante o valor que porventura sobejar. Alternativamente, poderá realizar a venda direta do bem a terceiro, ficando investido de mandato legal para representação do hipotecante.
Posso solicitar digitalmente?
Sim, o requerimento de usucapião extrajudicial pode ser apresentado de forma digital, por meio do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis - ONR, no portal acessível ao final desta página.
O requerimento devem estar assinado digitalmente pelo advogado. A ata notarial também deve ser apresentada em formato digital, com assinatura do tabelião de notas ou escrevente autorizado. Os demais documentos podem ser digitalizados pelo advogado, com declaração de corresponderem ao original, observados os padrões estabelecidos no Decreto nº. 10.278/2020.
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