Usucapião Extrajudicial
Confira o passo-a-passo e os documentos necessários para regularizar seu imóvel de forma rápida e simplificada, por meio da usucapião extrajudicial. Desde 2015, é possível obter a declaração da propriedade diretamente em cartório, sem a necessidade de ação judicial.
O que é usucapião?
Nos termos do Código Civil, a usucapião é uma das formas de aquisição da propriedade e outros direitos reais (como superfície, usufruto, enfiteuse, entre outros). Diz-se que é uma forma originária de aquisição, uma vez que o adquirente não guarda, com o proprietário anterior, nenhuma relação registrária.
A aquisição por usucapião ocorre quando a pessoa exerce a posse efetiva sobre uma coisa, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com ânimo de dono (animus domini), pelos prazos previstos na legislação. Há várias modalidades de usucapião, que possuem prazos mais extensos ou mais reduzidos, dependendo da natureza da posse, das características do possuidor e das dimensões do imóvel.
É possível a usucapião sem um processo judicial?
Sim. Anteriormente, apenas o juiz, após a tramitação de um processo judicial contencioso, poderia declarar a aquisição por usucapião, que corria em um rito especial. Desde o advento da Lei nº. 13.105/2015, que incluiu o art. 216-A na Lei nº. 6.015/73, é possível obter a declaração da usucapião sem a necessidade de um processo judicial. O procedimento é feito inteiramente com o auxílio de cartórios, com total segurança e previsibilidade.
Preciso de advogado?
Sim. Nos termos do art. 216-A da Lei nº. 6.015/73, a petição endereçada ao Oficial de Registro de Imóveis deverá ser subscrita por advogado, munido de procuração bastante, ou defensor público. O procedimento não pode ser realizado sem a participação desse profissional.
Como funciona o procedimento?
A fim de melhor ilustrar a forma de processamento da usucapião extrajudicial, confira a lista de etapas previstas, desde a demonstração do interesse até o efetivo registro:
O interessado, após completar o prazo legal para aquisição, contrata um advogado de sua confiança.
O advogado reúne a documentação comprobatória, analisa o caso, identifica os confrontantes e confirma a viabilidade da aquisição por usucapião.
O interessado contrata um profissional habilitado (engenheiro, agrimensor, topógrafo, arquiteto, etc.) para elaboração de um memorial descritivo e de uma planta do imóvel usucapiendo. Observação: Não é necessária a apresentação de memorial descritivo e planta se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício, ou integrar loteamento regularmente inscrito.
Se possível, o interessado colhe a assinatura dos confrontantes e dos proprietários tabulares do imóvel nos mapas e memoriais descritivos, e promove o reconhecimento de firma por tabelião de notas.
Com a documentação, o interessado comparece ao tabelião de notas do município onde esteja situado o imóvel, e solicita a elaboração de ata notarial que ateste a posse, suas características e seu prazo. Observação: A ata notarial é obrigatória, e constitui documento essencial para instruir o procedimento perante o Oficial de Registro de Imóveis.
Na sequência, o advogado redige uma petição, endereçada ao Oficial de Registro de Imóveis competente, expondo os fatos e o direito, e requerendo a declaração e o registro da usucapião. À petição devem ser anexados todos os documentos comprobatórios, bem como a procuração e a ata notarial.
O Oficial de Registro de Imóveis promoverá a notificação pessoal dos proprietários tabulares e demais titulares de direitos reais sobre o imóvel, bem como dos confrontantes que não tenham assinado a planta e o memorial descritivo. Além disso, dará ciência ao Município, ao Estado, à União e a terceiros interessados.
Estando em ordem a documentação, comprovados os requisitos legais e croncluídas as notificações sem que haja impugnação, o Oficial de Registro de Imóveis decidirá, declarando a usucapião e procedendo ao registro da usucapião. Se for o caso, será aberta nova matrícula para o imóvel usucapiendo, averbando-se o destaque na matrícula originária. Se entender necessário ou conveniente, o Oficial poderá solicitar documentos complementares, ou realizar diligências.
Finalizado o procedimento, a parte que não se conformar com a decisão do Oficial poderá requerer a suscitação de dúvida, que será dirimida pelo Juiz Corregedor Permanente.
Posso solicitar digitalmente?
Sim, o requerimento de usucapião extrajudicial pode ser apresentado de forma digital, por meio do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis - ONR, no portal acessível ao final desta página.
O requerimento deve estar assinado digitalmente pelo advogado. A ata notarial também deve ser apresentada em formato digital, com assinatura do tabelião de notas ou escrevente autorizado. Os demais documentos podem ser digitalizados pelo advogado, com declaração de corresponderem ao original, observados os padrões estabelecidos no Decreto nº. 10.278/2020.
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